Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước, việc triển khai một dự án đầu tư không chỉ phụ thuộc vào tính khả thi về kinh doanh mà còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật. Trong hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư tại Việt Nam, Luật Đầu tư năm 2025 đóng vai trò là văn bản pháp lý nền tảng, quy định về hình thức đầu tư, điều kiện tiếp cận thị trường, thủ tục đầu tư và cơ chế quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư kinh doanh.
Thực tiễn cho thấy nhiều rủi ro pháp lý của dự án phát sinh do nhà đầu tư chưa thực hiện đầy đủ việc rà soát các điều kiện pháp lý ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Do đó, trước khi quyết định triển khai dự án tại Việt Nam, nhà đầu tư cần kiểm tra một số vấn đề pháp lý quan trọng theo quy định của Luật Đầu tư năm 2025 và các văn bản pháp luật liên quan.
1. Kiểm tra ngành nghề đầu tư và điều kiện tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài
Khoản 1 Điều 5 Luật Đầu tư năm 2025 quy định như sau: “Nhà đầu tư có quyền thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong ngành, nghề mà Luật này không cấm. Đối với ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thì nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật”.
Theo đó, Nhà nước bảo đảm quyền tự do đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư phải tuân thủ các quy định về ngành nghề cấm đầu tư kinh doanh và ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.
1.1. Ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh
Theo Điều 6 Luật Đầu tư năm 2025 quy định về các ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh như sau:
“1. Cấm các hoạt động đầu tư kinh doanh sau đây:
a) Kinh doanh các chất ma túy quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Luật này;
b) Kinh doanh các loại hóa chất, khoáng vật quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Luật này;
c) Kinh doanh mẫu vật các loài thực vật, động vật hoang dã có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên quy định tại Phụ lục I của Công ước về buôn bán quốc tế các loài thực vật, động vật hoang dã nguy cấp; mẫu vật các loài thực vật rừng, động vật rừng, thủy sản nguy cấp, quý, hiếm Nhóm I có nguồn gốc khai thác từ tự nhiên quy định tại Phụ lục III ban hành kèm theo Luật này;
d) Kinh doanh mại dâm;
đ) Mua, bán người, mô, xác, bộ phận cơ thể người, bào thai người;
e) Hoạt động kinh doanh liên quan đến sinh sản vô tính trên người;
g) Kinh doanh pháo nổ;
h) Kinh doanh dịch vụ đòi nợ;
i) Kinh doanh mua bán bảo vật quốc gia;
k) Kinh doanh xuất khẩu di vật, cổ vật;
l) Kinh doanh thuốc lá điện tử, thuốc lá nung nóng.
2. Việc sản xuất, sử dụng sản phẩm quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều này trong phân tích, kiểm nghiệm, nghiên cứu khoa học, y tế, sản xuất dược phẩm, điều tra tội phạm, bảo vệ quốc phòng, an ninh thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước trong từng thời kỳ, Chính phủ rà soát các ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh và trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều này và các Phụ lục ban hành kèm theo Luật này.”
Theo đó, nhà đầu tư cần rà soát để đảm bảo dự án không thuộc các ngành nghề bị cấm đầu tư theo quy định này.
1.2. Ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện
Theo khoản 1 Điều 7 Luật Đầu tư năm 2025 quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện như sau: “Ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện là ngành, nghề kinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong ngành, nghề đó phải đáp ứng điều kiện cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng. Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Luật này.
Chính phủ công bố Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện cần thiết phải cấp phép, chứng nhận trước khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh và Danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện phải chuyển phương thức quản lý điều kiện kinh doanh từ cấp phép, chứng nhận sang công bố yêu cầu, điều kiện kinh doanh để quản lý theo phương thức hậu kiểm.”
Theo quy định này, Luật Đầu tư năm 2025 đã tiếp tục thực hiện chủ trương cải cách điều kiện kinh doanh, theo hướng cắt giảm và thu hẹp phạm vi các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện so với giai đoạn trước. Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện hiện được giới hạn ở 198 ngành, nghề, qua đó loại bỏ hoặc thu hẹp phạm vi quản lý đối với một số lĩnh vực trước đây từng chịu điều kiện kinh doanh chặt chẽ, như: dịch vụ làm thủ tục về thuế, dịch vụ làm thủ tục hải quan, dịch vụ giám định thương mại, hoạt động tạm nhập tái xuất hàng hóa đã qua sử dụng,…
Một điểm đáng chú ý của Luật Đầu tư năm 2025 là làm rõ cơ chế quản lý điều kiện kinh doanh thông qua việc phân loại phương thức quản lý giữa tiền kiểm và hậu kiểm. Cụ thể, Điều 7 giao Chính phủ công bố hai danh mục riêng biệt, bao gồm:
– Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện phải cấp phép hoặc chứng nhận trước khi hoạt động (tiền kiểm);
– Danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện phải chuyển phương thức quản lý điều kiện kinh doanh từ cấp phép, chứng nhận sang công bố yêu cầu, điều kiện kinh doanh để quản lý theo phương thức hậu kiểm.
Đối với nhà đầu tư, việc xác định ngành nghề dự kiến kinh doanh thuộc nhóm tiền kiểm hay hậu kiểm có ý nghĩa quan trọng trong quá trình chuẩn bị dự án, bởi điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thủ tục cấp phép, tiến độ triển khai dự án và nghĩa vụ tuân thủ pháp luật trong quá trình hoạt động kinh doanh tại Việt Nam.
1.3. Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài
Theo Điều 8 Luật Đầu tư năm 2025 quy định về ngành, nghề và điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài như sau:
“1. Nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng điều kiện tiếp cận thị trường như quy định đối với nhà đầu tư trong nước, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Căn cứ luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên, Chính phủ công bố Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm:
a) Ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường;
b) Ngành, nghề tiếp cận thị trường có điều kiện.
3. Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài bao gồm:
a) Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế;
b) Hình thức đầu tư;
c) Phạm vi hoạt động đầu tư
d) Năng lực của nhà đầu tư; đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư;
đ) Điều kiện khác theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Theo đó, trước khi đầu tư vào Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài cần rà soát Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài do Chính phủ công bố để xác định ngành, nghề dự kiến đầu tư có thuộc trường hợp chưa được tiếp cận thị trường hoặc tiếp cận thị trường có điều kiện hay không. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần đối chiếu với Biểu cam kết thương mại dịch vụ của Việt Nam trong WTO để xác định phạm vi hoạt động, tỷ lệ sở hữu vốn nước ngoài và hình thức đầu tư được phép thực hiện. Việc rà soát các quy định này là cơ sở để nhà đầu tư xác định khả năng tiếp cận thị trường và cấu trúc đầu tư phù hợp trước khi triển khai dự án tại Việt Nam.
2. Xác định dự án có thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư không?
Trước khi triển khai dự án tại Việt Nam, nhà đầu tư cần xác định dự án có thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hay không. Theo Điều 24 Luật Đầu tư năm 2025, pháp luật đã liệt kê cụ thể các nhóm dự án phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, Điều 25 Luật Đầu tư năm 2025 đã quy định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tùy theo tính chất và quy mô của từng dự án. Việc xác định đúng nghĩa vụ này là cơ sở để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.
3. Xác định hình thức đầu tư
Theo Điều 18 Luật Đầu tư năm 2025, nhà đầu tư có thể lựa chọn một trong các hình thức đầu tư sau:
– Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế.
– Đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp.
– Thực hiện dự án đầu tư.
– Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC.
– Các hình thức đầu tư, loại hình tổ chức kinh tế mới theo quy định của Chính phủ.
Một điểm mới đáng chú ý của Luật Đầu tư năm 2025 là nhà đầu tư nước ngoài có thể thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp – ERC) trước khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) đối với dự án đầu tư, thay vì phải thực hiện theo trình tự IRC trước ERC như cách hiểu phổ biến trước đây.
Do đó, trước khi triển khai dự án tại Việt Nam, nhà đầu tư cần xác định hình thức đầu tư phù hợp cũng như trình tự thực hiện thủ tục pháp lý, nhằm bảo đảm dự án được triển khai đúng quy định và hiệu quả.
4. Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư
Khoản 1, khoản 2 Điều 31 Luật Đầu tư năm 2025 quy định về thời hạn hoạt động của dự án đầu tư như sau:
“1. Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm.
2. Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm; dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao, khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung; dự án thuộc diện ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật này thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm.”
Bên cạnh đó, một điểm mới đáng chú ý của Luật Đầu tư năm 2025 là cho phép điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án trong quá trình triển khai, với điều kiện không vượt quá giới hạn tối đa 50 năm hoặc 70 năm theo quy định tại khoản 4 Điều 31. Đồng thời, khoản 6 Điều 52 cũng quy định đối với các dự án đang triển khai trước ngày Luật có hiệu lực, nhà đầu tư có thể đề nghị điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án trong trường hợp thời hạn còn lại không bảo đảm tính khả thi của phương án tài chính hoặc phương án kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng.
5. Địa điểm thực hiện dự án đầu tư
Khi triển khai dự án tại Việt Nam, nhà đầu tư cần xác định địa điểm thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan theo quy định của pháp luật. Đồng thời, địa điểm dự án cũng cần bảo đảm có quyền sử dụng hợp pháp và đáp ứng các điều kiện cần thiết để triển khai hoạt động đầu tư.
Bên cạnh đó, địa điểm thực hiện dự án cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng được hưởng ưu đãi đầu tư cũng như thời hạn hoạt động của dự án, đặc biệt trong trường hợp dự án được triển khai tại các địa bàn hoặc khu vực được Nhà nước khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật. Do đó, việc lựa chọn và rà soát tính pháp lý của địa điểm dự án là một bước quan trọng trong quá trình chuẩn bị đầu tư.
6. Rà soát các yêu cầu pháp lý chuyên ngành
Bên cạnh các quy định chung của Luật Đầu tư năm 2025, đối với từng lĩnh vực kinh doanh cụ thể, nhà đầu tư cần rà soát thêm các điều kiện và yêu cầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trên thực tế, nhiều ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được điều chỉnh đồng thời bởi các luật chuyên ngành như pháp luật về ngân hàng, giáo dục, y tế, xây dựng, bất động sản, logistics, thương mại điện tử…
Các quy định này có thể bao gồm điều kiện về vốn pháp định, tiêu chuẩn cơ sở vật chất, chứng chỉ hành nghề, giấy phép hoạt động, điều kiện về nhân sự hoặc các yêu cầu quản lý chuyên ngành khác. Do đó, trước khi triển khai dự án, nhà đầu tư cần rà soát đầy đủ hệ thống quy định pháp luật có liên quan để bảo đảm hoạt động đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý của ngành, nghề dự kiến kinh doanh.
Như vậy, trước khi triển khai dự án đầu tư tại Việt Nam, nhà đầu tư cần rà soát kỹ các vấn đề pháp lý quan trọng theo Luật Đầu tư năm 2025, bao gồm ngành nghề đầu tư, điều kiện tiếp cận thị trường, hình thức đầu tư, yêu cầu về địa điểm thực hiện dự án cũng như các quy định pháp luật chuyên ngành có liên quan, nhằm bảo đảm dự án được triển khai đúng quy định và hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình hoạt động.
